作者：FABC Accounting
發布日期：2025年12月14日
关键词
自住房转投资房，这样操作竟能省下上万澳元税款
在澳洲，自住房转为投资房时，很多业主都会忽略一个关键的节税策略——在出租当天使用房产的市场价值作为新的成本基数。
这一经 ATO 认可的技术性操作，可能在未来出售时合法减少数万澳元的资本利得税（CGT）。
一、什么是市场价值成本基数策略？
当自住房首次用于出租时，业主可以选择使用转换当天的市场价值作为新的 CGT 成本基础，而非原始购入价。
- 可将自住期间的增值部分“锁定”为免税；
- 仅投资期间的增值计入 CGT；
- 显著降低未来出售时的应税资本利得。
二、操作要点与合规要求
- 必须取得持牌估价师出具的专业估值报告；
- 估值应参考同区域成交、政府估值及市场趋势；
- 需明确放弃“六年法则”，两者不可同时使用。
所有估值、出租及房屋使用记录需保存至少五年，以备 ATO 审计。
三、哪些人最适合使用该策略？
- 自住期间房价大幅上涨的业主；
- 计划长期持有投资房的业主；
- 拥有多套房产、需整体优化税务结构者。
四、风险与限制
- 估值不专业可能被 ATO 否定；
- 若转投资后房价下跌，原始成本更有利；
- 非税务居民不适用主要住所豁免。
双马会计师事务所如何协助你
- 市场价值法 vs 六年法则对比测算；
- CGT 全面节税策略设计；
- 估值机构推荐与合规文件准备；
- 投资房长期税务规划。
节税策略需先测算、再决策。提前规划，才能真正省税且合规。
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